領(lǐng)導干部低價(jià)購房可能涉嫌受賄，也可能涉嫌違反廉潔紀律。準確把握低價(jià)購房行為的性質(zhì)認定，區分正常民事行為、違紀和涉罪的界限，嚴肅查處低價(jià)購房中損公肥私、以權謀私的違紀違法行為，不僅能為領(lǐng)導干部劃清底線(xiàn)紅線(xiàn)，也有助于維護正常市場(chǎng)秩序。
常見(jiàn)的領(lǐng)導干部低價(jià)購房情形主要有以下幾類(lèi)。一是偽造購買(mǎi)資格型。領(lǐng)導干部或其親友本不具備購買(mǎi)特定性質(zhì)低價(jià)房產(chǎn)的資格，卻違規利用職權或者影響獲取資格、購買(mǎi)房產(chǎn)。二是索要折扣型。領(lǐng)導干部為自己或親友出面，要求管理服務(wù)對象即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給予特殊的價(jià)格優(yōu)惠，從而低價(jià)購買(mǎi)房產(chǎn)。三是違約待漲型。領(lǐng)導干部或其親友違反已簽訂的合同規定延遲付款，本應喪失繼續購買(mǎi)權，但在房?jì)r(jià)上漲后仍以原約定價(jià)格購買(mǎi)，享受事實(shí)上的低價(jià)購房?jì)?yōu)惠。以上情形，雙方并不是平等民事主體的真實(shí)意思表示，而是由領(lǐng)導干部的職權因素所致，領(lǐng)導干部的行為涉嫌違紀違法。偽造購買(mǎi)資格型中，領(lǐng)導干部購買(mǎi)的“住房”往往為各類(lèi)政策房，一般適用《中國共產(chǎn)黨紀律處分條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第一百條，在分配、購買(mǎi)住房中侵犯國家、集體利益，視情給予警告直至開(kāi)除黨籍處分。而隨著(zhù)腐敗手段日漸隱蔽化及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化，低價(jià)購房的隱形、變異手段和行為多發(fā)于另外兩種情形，對此需要審慎認定處理。我們認為，可從以下幾個(gè)維度進(jìn)行判斷。
一是關(guān)于不合理低價(jià)的識別。判斷不合理低價(jià)的關(guān)鍵在于看交易價(jià)格是否損害了開(kāi)發(fā)商的利益以及優(yōu)惠條件是否針對不特定人群設定。在正常情況下，基于企業(yè)盈利目的，房產(chǎn)銷(xiāo)售有明確統一的價(jià)格及優(yōu)惠幅度，當出現開(kāi)發(fā)商放棄自身獲利空間而給特定人低價(jià)優(yōu)惠時(shí)，此交易行為具有違背市場(chǎng)經(jīng)濟原則的不合理性。具體來(lái)說(shuō)，主觀(guān)方面，領(lǐng)導干部與開(kāi)發(fā)商對優(yōu)惠的特定性及差價(jià)的存在均應有主觀(guān)認識，客觀(guān)上則應有證據對其加以印證，防止行為人簡(jiǎn)單以不了解、不清楚為借口進(jìn)行辯解。比如，某領(lǐng)導干部為其家庭購房時(shí)，看好某私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)一套并以市場(chǎng)價(jià)的8折購買(mǎi)，而開(kāi)發(fā)商針對全款客戶(hù)和關(guān)鍵客戶(hù)的折扣價(jià)最低僅為92折。經(jīng)計算，價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)27萬(wàn)元。該領(lǐng)導干部辯稱(chēng)自己并不了解房地產(chǎn)商銷(xiāo)售折扣策略。在本案中，折扣幅度和差價(jià)金額都明確顯示出更為優(yōu)惠，且該折扣是為領(lǐng)導干部量身定做，其僅以不知情作為辯解理由不能成立，可認定存在不合理低價(jià)。需要注意的是，在一些尾房的銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商基于流動(dòng)性短缺或其他應急需要而低價(jià)出售房產(chǎn)，對此類(lèi)情形的性質(zhì)認定要更為審慎。
二是關(guān)于領(lǐng)導干部購房行為與職權影響關(guān)聯(lián)性的判斷。領(lǐng)導干部低價(jià)購房可能涉嫌違反廉潔紀律或受賄犯罪。區分二者的關(guān)鍵在于有無(wú)請托謀利事項。“為他人謀取利益”是受賄罪的構成要件，在認定時(shí)其表現形式是權錢(qián)交易，交易雙方呈雙向對價(jià)關(guān)系。而違紀性質(zhì)的低價(jià)購房行為不存在權錢(qián)交易，交易雙方是單向關(guān)系，沒(méi)有與職務(wù)行為形成對價(jià)關(guān)系。換言之，開(kāi)發(fā)商對領(lǐng)導干部的相對高位是明知的，領(lǐng)導干部的職務(wù)因素單向輻射到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商被動(dòng)給出低價(jià)但并未提出請托或收到任何謀利反饋。需要注意的是，“請托謀利事項”既可以是已經(jīng)提出并具體實(shí)施的，也可以是根據刑法擬制或者推定的。比如，雙方之間具有行政管理關(guān)系，低價(jià)金額在三萬(wàn)元以上，雖未查明存在具體請托謀利事項，但亦存在刑法所擬制的“感情投資型”受賄可能。區分違反廉潔紀律和“感情投資型”受賄需要結合證據具體判斷，“感情投資型”受賄“放長(cháng)線(xiàn)”意在“釣大魚(yú)”，行賄人雖送禮時(shí)無(wú)具體請托，但意在建立聯(lián)系以便于未來(lái)時(shí)間點(diǎn)收取回報，本質(zhì)還是對領(lǐng)導干部為其謀利有訴求。
三是關(guān)于適用《條例》的辨析。低價(jià)購房行為具體適用《條例》哪一條款，其判斷關(guān)鍵在于低價(jià)是否系國家利益或集體利益。實(shí)踐中，索要折扣型與違約待漲型低價(jià)購房一般適用《條例》第一百一十一條“有其他違反廉潔紀律規定行為”，即廉潔紀律的兜底條款，不僅包括領(lǐng)導干部為本人謀取利益，也包括為親屬謀利。但當低價(jià)購房行為侵犯到國家利益或集體利益時(shí)，比如以不合理低價(jià)購買(mǎi)國有企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，那么則適用《條例》第一百條“在分配、購買(mǎi)住房中侵犯國家、集體利益”條款。
四是關(guān)于準確認定計算差價(jià)、妥善處理涉案財物。差價(jià)認定的基本原則是“有利于行為人”，一般應采用購房同期市場(chǎng)價(jià)與實(shí)際支付價(jià)來(lái)計算差價(jià)。在同等交易價(jià)格不明的情況下，可通過(guò)鑒定方式認定市場(chǎng)價(jià)格。具體來(lái)看，價(jià)格鑒定基準日選擇要實(shí)事求是，如在前述違約待漲型中，行為人無(wú)故延遲付款，鑒定基準日就應適當后移，選擇在真實(shí)交易發(fā)生時(shí)，如以交付定金或者付清房款時(shí)作為鑒定基點(diǎn)；參照依據選擇要實(shí)事求是，如部分住房的鑒定存在困難，可以參考鑒定機構對同類(lèi)型商品房、二手房等的價(jià)格認定結果及相關(guān)購買(mǎi)文書(shū)綜合判斷，本著(zhù)對行為人有利的原則，由行為人在合理范圍內主動(dòng)登記上交錢(qián)款；鑒定背景要實(shí)事求是，如充分考慮限購政策對房屋最高限價(jià)帶來(lái)的影響，審慎認定低價(jià)購房及計算差價(jià)金額。總的來(lái)說(shuō)，對于涉案錢(qián)款，應當根據性質(zhì)認定，依據《條例》規定按照責令退賠、收繳或主動(dòng)登記上交的方式予以處理。
此外，在認定低價(jià)購房違紀行為的過(guò)程中，要全面客觀(guān)收集行為所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)及政策變化的相關(guān)證據，避免客觀(guān)歸罪，同時(shí)要樹(shù)立保護黨員領(lǐng)導干部合法權益的意識，把領(lǐng)導干部正當民事行為與利用職權謀取私利的情形區分開(kāi)來(lái)，體現紀法情理的貫通融合。
（來(lái)源：中國紀檢監察雜志）